取消限购，松绑限贷、不对称降息，在一系列政策利好的大环境下，绵阳楼市在去年底和今年1月初，经历了极为短暂的大好行情后,市场快速切入传统的淡季节点，返乡置业宣告草草收场。2月春节长假一过,已是阳春三月，但绵阳楼市依然出奇淡定，传统的“金三银四”了无踪迹。许多人认为，绵阳楼市已经进入高库存、低需求，市场冷清的新常态，“降价模式”正大面积启动。这是真的吗？
高库存低需求，绵阳楼市压力大
作为四川乃至西部二线城市的排头兵，绵阳城市建设一直走在前列。上世纪90年代，中国房地产市场刚刚起步的时候，绵阳的旧城改造就如火如荼地进行，城市面貌日新月异，不仅做大了富临、花园、三汇、长兴等本土房企，房地产也顺理成章地取代长虹成为绵阳第一支柱产业。到了新世纪初，成都置信、深圳鸿越率先进入绵阳市场，所开发的芙蓉汉城和鸿越椯櫊至今令人津津乐道。
5.12地震后，绵阳房地产市场迎来了前所未有的发展机遇，华润、万达、田森、中水电、东原、辰兴、树高、毅德、首开、远大等外来品牌强势入驻，与本土房企发生火并，整个市场硝烟弥漫。几年下来，绵阳楼市形成两极分化的局面,同时也加速了城市的库存量。
据绵阳房管局一位官员透露，2014年绵阳市建筑业产值首次突破300亿元大关，但绵阳城区全年商品房销售面积仅为220.22万平方米，实现商品房销售额仅为119.11亿元,销售额同比下降26%！再加上自2011年以来未消化完的库存，绵阳城区商品房存量突破历史最高纪录，按照目前的市场行情，即使绵阳城区不再开发任何项目，其存量房也够二年时间来消化，可见2015年绵阳楼市的市场压力之大！
相对于西部其他三线城市，绵阳房地产起步较早是有原因的。那时候，因为长虹异军突起，绵阳在西部的综合实力排在前五，有效拉动了房地产业。后来随着长虹的没落，新兴产业的陪育漫长而艰辛，绵阳的地位江河日下，没有较强的产业支撑和人口吸附能力，供求矛盾日渐突出，绵阳楼市逐渐遇冷。
绵阳楼市这么冷，作为川B很羞愧
2014年，绵阳楼市成交量不理想，跨年之际的返乡置业高潮期也是来得快去得快，对市场的拉动力非常有限。春节长假一结束就是3月，这是传统的楼市旺节，业界有“金三银四”之说。但是今年，绵阳楼市似乎还停留在“休假模式”中，由于蓄客量不理想，新盘仅兴发·龙溪谷一家上市，这在往年，恐怕是难以想象的。
新盘难上市，旧盘也放缓开发步伐，如神州·南都、红星美凯龙、城南一号、南山一号等等。2015年，绵阳楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。
再看土地交易市场。成交冷淡，谁还敢冒然拿地？ 2014年12月30日，绵阳在涪城、经开、游仙三地的开发热土推出的10宗地块，地段不可谓不好，要是在往年势必引起八方房企的争夺，但却全部流拍！这在绵阳历史上堪称史无前例！业界认为，市场低迷，客户持续观望，连带效应逐步向土地市场传导，土地市场受到波及，土地市场接连流拍都会成为常态。
业内人士吕先生称，绵阳土地市场遇遇冷还有一个重要原因，这么多年来，绵阳外来房企虽然不少，但真正叫得响的却只有万达、华润和置信。2011年，蓝光拟投资40亿在青义建国际生态社区，拆迁都完成了，蓝光还是撤出了绵阳市场。与万科、龙湖、保利、绿地争相入驻的南充相比，作为川B的绵阳实在羞愧而尴尬。
4000元是个分水岭，低价卖房存心想跑路？
高库存低需求是绵阳楼市的现状，也是全国三四线城市的一个缩影。为了立竿见影地走出困境回笼资金，无论是开发商还是购房者，都想到了一个最切合实际的问题：降价。
2014年，由于最初价格定位偏高的原因，CBD万达广场率先下调房价，带来的销售效果十分明显。这给竞争最为激烈的城南新区楼市造成了极大的压力，迫于资金压力，五和·城南新天地把价格战演绎到极致：每平米直降1000元！中玮海润城、海赋长兴、三汇·玫瑰花城、卓信·金楠天街、三江国际丽城等经开区的各路诸侯只好纷纷跟进，原来可卖5000多元每平米的跌到4000多元，4000多元的跌到了3000多元。给人的感觉经开区的房价降幅都在1000元左右。“经开区的房价才3000多元呢！”坊间都这么传闻。
“我不是住在经开区，而是生活在油画中。”许多经开区的市民都如此自豪地说。平心而论，因坐拥三江湖、涪滨路景观长廊等独特的自然景观资源，把经开区称为绵阳城市的封面毫不为过，宜居环境西部少有。这么低的房价，给绵阳楼市带来了巨大的冲击。“价格一松动就好卖，不松动就稳起。”某房企营销总监告诉记者。
在品牌、规模、产品质量和价格竞争白炽化的绵阳楼市，一些中小楼盘日渐边缘化，两积分化日趋严重。经开区塘汛某小楼盘，2013年均价4000元左右还能走量，现在卖到2800多元反而无人问津。“商品房不是农民自建房，作为普通楼盘，4000元是个分水岭，少于这个价格必亏无疑！”某绵阳知名地产商告诉记者，“明知要亏还要卖？除非是作好了跑路的准备，不想跑路的只有把房子蹲在那儿等待观望。”诚然，记者发现，城北的凯跃华庭，城西的临园大道191等都一停就是好几年，迟迟不敢开发。
真降还是假摔？绵阳楼市如何破局？
经开区是绵阳楼市的主战场，大盘云集，也是最适合做高端楼盘的地方。照“4000元是个分水岭”这个概念，经开区的各大房企是安心做亏本生意还是都做好了跑路的准备？
从树高·威尼斯城到中玮海润城再到金楠天街，记者看到，部分楼盘确实打出了每平米三千多元起的广告，也有客户也承认在某某楼盘买的房子每平米才投三千多元。但记者一一核实了各楼盘的销控表和商品房购买合同，除一小撮名不经传的个体开发商开发的小楼盘外，还没有一套房子单价在4000元以下，江景房仍然保持在五六千元，普通房源普遍在四五千元！
那么每平米直降一千元，三千多元就可在经开区买房的传闻是如何出炉的呢？某楼盘的销售经理告诉记者，那只是开发商用“起价”和“实得面积”玩的概念和文字游戏而已，最终解释权又不在购房者手里。当然，部分楼盘根据市场现状在价格上是有些波动，但绝没有传闻那么离谱。不过这样的烟雾弹一打出来，一下子就把没有实力的小房企挤到了崩溃的边缘。
与川内其他兄弟城市相比，绵阳的综合优势虽不如上世纪90年代那么突出，但川B的地位被追兵取代的可能性还不大，而房价却并不靠前，大幅降价几无可能。如何走出成交不理想，大型房企不想进不来的尴尬呢？在记者的采访中，业内人士敬先生表示，除了房企要不断学习沿海城市先进的开发经验，产品进行差异化发展外，绵阳当局更应该励精图治，我赞成这样的观点，“引进十个万达都不如引进一个富士康”，大力发展第二产业，增加城市的人才聚吸能力，才是推动房地产业的根本所在。
